¿Quieres inscribir un inmueble en Sunarp? Conoce qué datos permiten identificar correctamente el predio

Enfoque inmobiliario.

09/11/2026 10:15 La Norma técnica G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) aprobada por Resolución Ministerial Nº 029-2021-VIVIENDA, define al predio como aquella unidad inmobiliaria independiente: lote, terreno, parcela, vivienda, departamento, local, oficina, tienda o cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable.

Miguel Cavero Velaochaga

Abogado. Director de Inmobilex

Es decir, el predio debe entenderse como la unidad inmobiliaria susceptible de individualización indubitable; aunque a veces, su realidad física visible, no coincida con los derechos, medidas y características que obran en los registros públicos y/o el municipio.

Conforme al artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), la rogatoria constituye la petición de los otorgantes de un acto, de acceder al registro y lograr la inscripción del acto que presentan, de manera directa o indirecta, mediante título que conste en instrumento público, salvo excepción legal. La rogatoria comprende todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.

Desde la perspectiva del derecho inmobiliario, la petición será eficaz si el predio objeto del acto es determinado con certeza, pues el registrador debe confrontar el título con los antecedentes de la partida registral correspondiente (artículo 32.a) del RGRP y Resolución No. 3354-2024-SUNARP-TR).

Así, la correcta identificación en la rogatoria exige que el título presentado precise el bien y permita relacionarlo inequívocamente con una partida registral. Si es un predio urbano, podría ser suficiente la dirección, el lote, la manzana, la urbanización y la ubicación distrital. No obstante, en el caso de predios rústicos, resulta necesario que en el título conste el nombre, el valle, los accidentes geográficos y otros elementos que delimiten su ubicación. El área, los linderos y las medidas perimétricas son datos complementarios (RESOLUCIÓN No. 0962-2024-SUNARP-TR).

La identificación del predio constituye requisito sustancial del acto traslativo. El título debe contener una descripción que permita conocer qué inmueble se transfiere, grava, divide, independiza o rectifica; esa descripción se contrasta con la registrada en la partida.

El Tribunal Registral ha establecido en su pleno X del 2005, como precedente de observancia obligatoria, que la discrepancia en la identificación del bien objeto de transferencia solo motiva observación cuando no existen otros elementos suficientes para identificarlo. En consecuencia, diferencias entre la descripción del título y la de la partida no impide automáticamente la inscripción si la ubicación, la partida registral, los antecedentes dominiales u otros datos permiten concluir que se trata del mismo predio.