La reciente decisión del Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) de dictar medidas cautelares contra dos empresas inmobiliarias que acumulan más de 270 denuncias de consumidores vuelve a poner en el centro del debate un problema estructural del mercado inmobiliario peruano. Este consiste en que la venta de lotes no está acompañada de un adecuado saneamiento legal, y se tienden a incumplir las condiciones ofrecidas a los compradores.
Según la información difundida, la autoridad administrativa dispuso, entre otras medidas, el embargo en forma de retención de las cuentas bancarias de las empresas investigadas y la suspensión de nuevos cobros a los clientes durante el plazo en el que se tramiten los procedimientos sancionadores correspondientes. La decisión se sustenta en presuntas infracciones al Código de Protección y Defensa del Consumidor, las cuales están vinculadas principalmente a la venta de terrenos que no contarían con el debido saneamiento legal o que no habrían sido entregados dentro de los plazos ofrecidos.
Aquello evidencia una problemática que afecta a miles de personas en el país, pues la falta de claridad jurídica sobre los bienes que se adquieren no permite que los consumidores reciban bienes de una calidad idónea y acorde con su proyecto de vida.
La función preventiva de las medidas cautelares
Las medidas cautelares dictadas por Indecopi cumplen una función esencial dentro del sistema de protección al consumidor; evitar que el daño continúe mientras se investiga la posible infracción.
En el ámbito administrativo sancionador, estas medidas tienen la función de evitar que el daño acaezca de manera continuada. No determinan la responsabilidad, sino que impide que siga habiendo afectaciones o que la empresa realice conductas similares que agraven el perjuicio.
En este caso, la suspensión de nuevos cobros y la retención de cuentas buscan precisamente proteger el patrimonio de los consumidores mientras se esclarecen los hechos. La autoridad administrativa actúa bajo un criterio de razonabilidad, evaluando la gravedad de las denuncias, el número de afectados y la posibilidad de que el daño se prolongue.
Desde una perspectiva jurídica, este tipo de decisiones también envía un mensaje claro al mercado; la administración dispone de los medios para garantizar la idoneidad del saneamiento legal, así como las medidas para evitar mayores perjuicios en caso de incumplimiento de lo primero.
El problema del saneamiento legal en los proyectos de lotización
Uno de los aspectos más sensibles en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, especialmente en la venta de lotes, es el saneamiento legal del terreno.
En términos simples, el saneamiento implica que el inmueble cuente con todas las condiciones jurídicas necesarias para ser transferido válidamente. Aquello implica que la titularidad esté clara en el registro, haya inexistencia de cargas que impidan la transferencia, se cumplan las normas urbanísticas y exista la posibilidad de habilitación para uso residencial.
Sin embargo, en muchos casos los compradores adquieren lo que se denomina expectativas de propiedad, es decir, promesas de entrega futura de lotes que aún no se encuentran plenamente habilitados o independizados registralmente.
Esto no es necesariamente ilegal si se informa adecuadamente al consumidor. El problema surge cuando la publicidad o la oferta comercial genera una percepción distinta a la realidad jurídica del proyecto.
Por ejemplo, se ofrecen terrenos como si estuvieran listos para la construcción inmediata, cuando en realidad aún dependen de procesos administrativos complejos, tales como habilitaciones urbanas, subdivisiones o cambios de zonificación.
En tales circunstancias, la asimetría de información entre empresa y consumidor se vuelve evidente.
El rol del Código de Protección y Defensa del Consumidor
El Código de Protección y Defensa del Consumidor establece que los proveedores tienen la obligación de brindar información veraz, suficiente, apropiada y oportuna respecto de los bienes y servicios que ofrecen.
En el caso de proyectos inmobiliarios, esto implica que la empresa debe informar claramente, entre otros aspectos, la situación registral del terreno, la existencia de habilitación urbana o su estado de trámite, los plazos reales de entrega, las condiciones para la independización del lote y las posibles limitaciones o riesgos del proyecto.
Cuando estos elementos no son comunicados de manera transparente, se puede configurar una infracción por información engañosa o insuficiente, lo que genera responsabilidad administrativa y eventualmente la obligación de reparar el daño causado al consumidor.
Una vez se haya incurrido en ese tipo de prácticas, no solo se enfrentarán medidas cautelares, sino consecuencias legales de mayor alcance. Tanto en el ámbito civil como en el administrativo pueden ser sancionadas con órdenes de devolución y con exigencias de indemnización que tomarán en cuenta los conceptos en torno a los daños realizados.
En caso exista una conducta dolosa os sistemática, se podrá configurar responsabilidad penal vinculada a estafa y a otros delitos. Es por ello, que el acatamiento del deber de idoneidad no solo es necesario para materias comerciales, sino para asegurar la continuidad y reputación de la empresa en el mercado.
Por ello, las denuncias que se presentan ante Indecopi en este tipo de casos suelen estar vinculadas a incumplimientos contractuales, publicidad engañosa o falta de idoneidad en el servicio ofrecido.
La responsabilidad empresarial en el desarrollo inmobiliario
El crecimiento del mercado inmobiliario en el Perú ha permitido el desarrollo de numerosos proyectos de vivienda y urbanización; sin embargo, este crecimiento también exige mayores estándares de responsabilidad empresarial.
Las empresas que promueven proyectos inmobiliarios no solo venden terrenos o viviendas; venden también confianza y seguridad jurídica.
Cuando una empresa comercializa lotes sin haber culminado adecuadamente los procesos de saneamiento o sin contar con la infraestructura prometida, no solo se genera un conflicto contractual, sino que se pone en riesgo el patrimonio de los compradores.
Desde una perspectiva jurídica, la responsabilidad empresarial implica actuar bajo principios de transparencia, diligencia y buena fe, especialmente cuando se trata de operaciones que involucran el ahorro de familias enteras. Por ello, el mercado inmobiliario no puede sostenerse sobre promesas inciertas ni sobre expectativas que luego resultan imposibles de cumplir.
Lo que deben aprender los compradores
Más allá de las responsabilidades de las empresas y de la intervención de las autoridades, este tipo de casos también deja lecciones importantes para los consumidores.
Antes de adquirir un lote o participar en un proyecto inmobiliario, es fundamental realizar una verificación mínima de la situación legal del terreno.
Entre los aspectos básicos que todo comprador debería revisar se encuentran la partida registral del inmueble en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), la titularidad del vendedor, la existencia de habilitación urbana o proyecto aprobado, la situación municipal del predio y el contrato que regula la compraventa.
Asimismo, resulta recomendable contar con asesoría legal previa, especialmente cuando se trata de inversiones significativas o proyectos que aún se encuentran en desarrollo.
Muchas veces, el entusiasmo por adquirir un terreno o aprovechar una oferta aparentemente atractiva puede llevar a tomar decisiones sin evaluar adecuadamente los riesgos jurídicos.
La importancia de fortalecer la cultura jurídica en el mercado
Casos como el que hoy investiga Indecopi demuestran que la protección al consumidor no puede depender únicamente de la intervención posterior del Estado. También requiere una mayor cultura jurídica en el mercado.
Los consumidores deben comprender que la compra de un inmueble es una operación que exige análisis legal; las empresas, por su parte, deben asumir que la transparencia es una condición indispensable para la sostenibilidad del negocio.
Cuando ambas partes actúan con información adecuada y con asesoría especializada, los conflictos disminuyen significativamente.
El desarrollo urbano del país necesita proyectos inmobiliarios responsables, capaces de generar confianza y seguridad jurídica en los ciudadanos.
Reflexión final
Las medidas cautelares dictadas por Indecopi en este caso representan un paso importante para proteger a los consumidores afectados y evitar que el problema se agrave mientras se investigan las presuntas infracciones.
Sin embargo, el verdadero desafío está en prevenir que situaciones similares se repitan.
Ello exige un esfuerzo conjunto de autoridades, empresas y consumidores. Por un lado, las autoridades deben fortalecer los mecanismos de supervisión, mientras que las empresas deben actuar con mayor responsabilidad en la comercialización de proyectos. Por otro lado, los ciudadanos deben adoptar una actitud más informada al momento de realizar inversiones inmobiliarias.
Así, en un país donde el acceso a la vivienda sigue siendo componente fundamental para el desarrollo del proyecto de vida de millones de personas, la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario no es solo un asunto legal, sino también un componente esencial del desarrollo social y económico.
Solo cuando el mercado funcione bajo reglas claras y bajo una cultura de transparencia podremos garantizar que el sueño de adquirir un terreno o una vivienda no se convierta, para muchas familias, en una experiencia de frustración y conflicto.
