El acondicionamiento de un predio

23/03/2026 09:06 Por Miguel Cavero Velaochaga. Abogado y director de Inmobilex.- Con el fin de aprovechar al máximo el uso de un inmueble o ganar algunos metros cuadrados para alquilar es consulta legal inmobiliaria frecuente si el desarrollo de nuevos ambientes en predios destinados a vivienda, comercio u oficina, mediante el uso de drywall, creando dormitorios, salas de estudio, de entretenimiento, de espera o de reuniones, despachos o ‘privados’, almacén, o instalando sistemas de seguridad, de sonido, de climatización, de luces, entre otras obras, con fines de mejoramiento, constituyen un acondicionamiento y, por lo tanto, no se necesita tramitar licencia.

Para responder a la interrogante y, a la vez, generar argumentos sólidos para orientación o defensa ante el municipio, resulta pertinente partir señalando que el literal e) del numeral 2 del artículo 3 del TUO de la Ley N° 29090-Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, en adelante la ley, define literalmente al acondicionamiento como aquellos “trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución de acabados e instalaciones”.

Adicionalmente, el literal a) del artículo 9 de la ley establece que los trabajos de acondicionamiento se encuentran exceptuados de obtener licencia de edificación, siempre que estos no se ejecuten en inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, precisando que bastará con declararlos en el autovalúo del año siguiente a la ejecución de los mismos.

Entonces, podemos decir que en el acondicionamiento de un predio no se modifica su tipología o arquitectura, lo que sí ocurre, por ejemplo, en una remodelación, para la cual sí resulta necesario tramitar una licencia para su ejecución. Además, es notorio que en los trabajos de acondicionamiento se utilizan materiales temporales o removibles, tales como tabiquería, zócalos, espumas para reducción de ruido, colocación de ventanas antirruido, acabados particulares, entre otros, obras que en ningún caso afectan las condiciones estructurales ni de seguridad del predio, no modifican su uso permitido ni su área techada, dado que constituyen simplemente una adecuación del predio.

Para la perspectiva registral resulta pertinente precisar que si como resultado del acondicionamiento en predios diferentes, que cuentan con partida registral propia, estos se unifican o acumulan, o si como resultado del acondicionamiento surgiera fácticamente una unidad inmobiliaria nueva, entonces resultará pertinente la tramitación de la respectiva licencia, de acuerdo con la ley y la realización de los procedimientos registrales correspondientes.

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