Derecho
Periodista
pbuendia@editoraperu.com.pe
El marco normativo para atender este tema se basa en el Decreto Legislativo N.° 1192, que aprobó la Ley marco de adquisición y expropiación de inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencias y dictó otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura.
Días atrás, se publicó el Decreto Legislativo N.° 1726, que modificó la citada norma, e introdujo como novedad en los procedimientos un incentivo adicional del 10% del valor del inmueble para los propietarios que entreguen, por ejemplo, sus casas objeto de expropiación en un plazo máximo de 40 días, beneficio que se sumaría al 20% ya previsto para quienes acepten la tasación sin cuestionarla, destacó el abogado Franco Soria Palacios.
Tope
El letrado sostuvo que, en total, el dueño de un predio podría recibir hasta un 30% por encima del valor fijado, aunque con un tope de seis unidades impositivas tributarias (UIT) para el tramo adicional. Para el experto, la medida es adecuada y razonable, siempre que las tasaciones estén correctamente elaboradas y reflejen los valores del mercado.
“El incentivo mayor es el 20% por no cuestionar la tasación. A ello se añade el 10% si el propietario entrega el predio con prontitud. Si la tasación está bien hecha, que te paguen 130 en vez de 100 debería generar un alto nivel de aceptación”, señaló.
En declaraciones al Diario Oficial El Peruano, el especialista recalcó que, a su juicio, el porcentaje es pertinente, aunque el 10% adicional tiene como límite esas seis UIT, incluso, si se trata de inmuebles de alto valor. “Si es bien implementada la norma, debería ayudar a tener tasaciones más prontas y que los procedimientos sean más céleres”, enfatizó.
Soria explicó que la norma complementa el marco del Decreto Legislativo N.° 1192 y busca corregir los principales cuellos de botella en los procesos de adquisición y expropiación de inmuebles para obras públicas. “El objetivo central es liberar pronto los predios y también las interferencias. Es decir, desocupar con mayor rapidez los inmuebles que serán expropiados y acelerar los procesos vinculados con redes eléctricas, postes, cables o líneas telefónicas”, precisó.
Bloques
Uno de los ejes más relevantes de las modificaciones que trae el Decreto Legislativo N.° 1726 es la posibilidad de agrupar predios homogéneos en “bloques” para efectos de identificación y tasación, aseveró el letrado.
En términos prácticos, si una obra –como el Anillo Vial Periférico en Lima, por ejemplo– requiere expropiar varias manzanas consecutivas, la entidad podrá agrupar, por ejemplo, 20 viviendas de características similares en un solo bloque. La condición es que exista homogeneidad: todas deben ser viviendas, industrias o edificios con rasgos comunes, recalcó.
Beneficio
“¿Qué beneficio adicional genera?, pues que los podrás tasar en bloque. Antes, era expediente por expediente, casa por casa. Ahora, seguirá siendo vivienda por vivienda, pero con criterios comunes. Es decir, de un solo golpe el tasador, por dar un ejemplo sencillo, define el precio del suelo, que es similar a todos. Entonces, la tasación se hace de manera general, con criterios comunes para los 20 predios”, remarcó.
Soria manifestó que mediante estos mecanismos que trae el mencionado decreto legislativo, la tasación se basará en procesos más expeditivos que los de antes, que no eran permitidos por la ley, en las que se podía hacer solo predio por predio. “Sigue siendo así, aunque practicando criterios comunes a todo el bloque de inmuebles”, agregó.
En resumen, dijo, la nueva norma “facilita, de alguna forma, la identificación y tasación más pronta de todos los predios afectados, cuando forman parte del bloque. No obstante, aclaró que si en una misma zona coexisten viviendas, fábricas y edificios sin uniformidad, no podrá aplicarse este mecanismo.
De acuerdo con el letrado, si la norma se implementa adecuadamente, debería traducirse en una aceleración de las obras de infraestructura. La combinación de tasaciones más ágiles, incentivos económicos atractivos y la posibilidad de contratar peritos privados durante tres años -no solo que esta labor la efectúe el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento- apunta a destrabar procedimientos, resaltó.
“Antes, todas las tasaciones iban a una sola entidad y ahí se generaba demora. Solo Provías del Ministerio de Transportes y Comunicaciones (MTC) podía contratar peritos particulares, ahora cualquier entidad pública puede hacerlo, lo que debería dinamizar el proceso”, indicó el hombre de leyes.
Controversias
Sin embargo, Soria admitió, en líneas generales, que siempre existirá la posibilidad de que se presenten controversias por la tasación, porque eventualmente el propietario puede considerar que su inmueble vale más. “La norma lo que hace es facilitar el proceso por la identificación de bloque y la aplicación de criterios comunes”, subrayó.
“Pero si hubiera cuestionamientos a la tasación, se puede seguir el mismo procedimiento que existe desde hace varios años. El propietario que no está de acuerdo con la valorización tiene la facultad de impugnarla en un proceso judicial o en un arbitraje”, detalló.
El especialista rememoró que, estadísticamente, en los últimos años, el Estado, en términos generales, ha tasado bien, ya que una mayoría importante de propietarios acepta esos valores y se acoge al incentivo del 20%. “Entonces, si el Estado mantiene tasaciones adecuadas, no debería haber muchos conflictos”, puntualizó.
Recomendaciones
Frente a este nuevo contexto normativo, Franco Soria recomendó a los propietarios que están afectados por una obra pública o una concesión que otorgó el Estado verificar dos aspectos claves.
“Primero, que la ley de expropiación haya sido correctamente sustentada. En el Perú, solo se puede expropiar por dos motivos: seguridad nacional o necesidad pública”, precisó. El letrado sostuvo si la norma se basa en estas dos causales, no hay nada que hacer, porque está constitucionalmente bien emitida.
“El segundo tema que puede discutir el propietario es el precio del inmueble. Si te expropian por un proyecto de necesidad pública como una carretera o un aeropuerto, no tienes nada que hacer, porque la Constitución lo permite”, recalcó. En este punto, dijo, “¿qué puede discutir? El precio. Si el valor de tu casa es 100 y te quieren pagar 50, pues obviamente tienes que cuestionarlo en lo judicial o arbitral, como lo permite la norma”.