El arrendamiento de bienes inmuebles constituye una de las relaciones jurídicas más frecuentes y socialmente relevantes en el tráfico civil. No obstante, en el Perú, dicha relación evidencia una profunda asimetría cuando el inquilino incumple con el pago de la renta y el propietario intenta recuperar su bien. La morosidad arrendaticia se ha convertido así en un problema estructural que pone en cuestión la eficacia del sistema de justicia y la real protección del derecho de propiedad.
Desde una perspectiva normativa, el ordenamiento jurídico peruano reconoce al propietario mecanismos para exigir el cumplimiento del contrato o, en su defecto, la restitución del inmueble. El Código Civil regula expresamente la resolución del arrendamiento por falta de pago y el derecho a recuperar la posesión. Sin embargo, la experiencia práctica demuestra que el problema no radica en la ausencia de normas, sino en la dificultad para hacerlas efectivas en plazos razonables.
Los procesos judiciales de desalojo continúan siendo excesivamente lentos. La elevada carga procesal, la falta de especialización de los órganos jurisdiccionales y la escasa digitalización de los expedientes generan demoras que privan, en la práctica, al propietario de una tutela jurisdiccional oportuna. Durante años, el arrendador se ve impedido de disponer de su inmueble, no percibe renta alguna y, paradójicamente, continúa asumiendo obligaciones tributarias y de mantenimiento.
Diversos casos documentados evidencian esta problemática. Propietarios con contratos válidamente celebrados enfrentan deudas acumuladas por rentas impagas, procesos que no avanzan por la carga procesal de los juzgados competentes; lo que revela una preocupante ineficacia del sistema para atender este tipo de controversias. Esta situación no solo afecta patrimonialmente al arrendador, sino que también erosiona la confianza en el sistema legal y desalienta la formalización del mercado inmobiliario.
En respuesta a estas deficiencias, se han intentado implementar mecanismos alternativos. El denominado desalojo notarial y el desalojo exprés fueron concebidos como vías más rápidas para la restitución del bien. Sin embargo, su aplicación ha sido limitada. Los excesivos requisitos formales, la falta de contratos con firmas legalizadas y una interpretación restrictiva de las facultades notariales han impedido que estas herramientas cumplan el rol para el cual fueron diseñadas.
Asimismo, fracasaron iniciativas orientadas a la prevención del riesgo, como la creación de un padrón de inquilinos morosos vinculado con centrales de riesgo. La inexistencia actual de información accesible sobre el historial de pago del arrendatario coloca al propietario en una situación de incertidumbre permanente, fomentando decisiones basadas más en la confianza personal que en criterios objetivos.
Frente a este escenario, resulta indispensable replantear el enfoque del sistema. Una primera medida estructural es la creación de juzgados especializados en desalojos, con procedimientos simplificados y plazos breves, que permitan resolver estas controversias con celeridad y predictibilidad. La especialización judicial ha demostrado ser eficaz en otras materias y podría replicarse con éxito en el ámbito inmobiliario.
En segundo lugar, debe fortalecerse la vía notarial, otorgando mayores facultades ejecutivas para la restitución del inmueble cuando el incumplimiento esté debidamente acreditado. Ello contribuiría a descongestionar el Poder Judicial y a brindar una respuesta más rápida, sin afectar las garantías básicas del debido proceso.
Adicionalmente, la bancarización obligatoria de los pagos de alquiler permitiría contar con medios probatorios objetivos e inmediatos del incumplimiento, facilitando tanto la fiscalización tributaria como la resolución de conflictos. A ello podría sumarse la implementación de un seguro de morosidad, asumido por el arrendatario, que garantice al propietario una compensación rápida frente al impago, sin eximir al inquilino de su responsabilidad contractual.
El problema de los inquilinos morosos no puede seguir siendo abordado como una cuestión meramente privada. Se trata de un fenómeno que impacta en el derecho de propiedad, en la seguridad jurídica y en el acceso efectivo a la justicia. Mientras el sistema no ofrezca soluciones oportunas y eficientes, el arrendamiento formal continuará siendo percibido como una actividad de alto riesgo, en perjuicio tanto de los propietarios como del mercado inmobiliario en su conjunto.
Por lo expuesto en el presente artículo, desde un enfoque práctico, se explica por qué muchos propietarios optan por no arrendar inmuebles de alto valor, temiendo quedar atrapados en procesos largos e inciertos ante un eventual incumplimiento. Sin embargo, más que retraerse del mercado, la respuesta debe orientarse a una adecuada gestión del riesgo: contratos bien estructurados, con cláusulas resolutorias claras, garantías suficientes, pagos bancarizados y, de ser posible, mecanismos alternativos como seguros de morosidad o vías notariales reforzadas. Alquilar no debería ser una apuesta a la suerte, sino una decisión jurídicamente protegida. Para ello, resulta indispensable que el sistema ofrezca reglas claras, herramientas eficaces y un acceso real y oportuno a la justicia, de modo que el derecho de propiedad no quede subordinado a la demora institucional.
