Mediante la Resolución N.° 00090-2025-Sunarp/SN, publicada en el Diario Oficial “El Peruano” el 1° de julio del 2025, se aprobaron diversas reformas al Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), que tienen por finalidad la modernización del procedimiento registral (1). Entre los principales cambios adoptados se tienen: el reconocimiento formal de títulos en soporte electrónico; la regulación del horario de presentación para títulos electrónicos; la modernización del régimen de notificaciones mediante canales digitales; la mejora de la definición y alcances de la calificación registral; entre otras modificaciones.
En este contexto se ha producido la incorporación de un segundo párrafo al artículo 31 del RGRP, el cual establece que “En el ejercicio de la función calificadora, el Registrador y el Tribunal Registral, con una visión sistemática, deben asegurar el debido cumplimiento de los principios registrales específicos, los principios superiores que salvaguardan los derechos de los administrados, con énfasis en el principio de predictibilidad, que incluye el cumplimiento de las reglas de calificación; así como los demás principios del procedimiento administrativo general, en cuanto resulten compatibles con la naturaleza del procedimiento registral, para hacer efectivas las garantías procedimentales en favor de los administrados”. Del texto en cuestión se destaca al principio de predictibilidad como una garantía que protege el interés de los administrados en la obtención de una decisión registral uniforme en casos que presentan características comunes. “El objeto del principio es que los administrados a partir de la información disponible puedan saber a qué atenerse” (2).
Es necesario indicar que el principio de predictibilidad está regulado expresamente en el numeral 1.15 del artículo IV del título preliminar del TUO de la Ley del Procedimiento Administrativo General (aprobado por el D. S. N° 004-2019-JUS), que contempla, entre otros aspectos, que la autoridad administrativa brinda a los administrados o sus representantes información veraz, completa y confiable sobre cada procedimiento a su cargo, de modo tal que, en todo momento, el administrado pueda tener una comprensión cierta sobre los requisitos, trámites, duración estimada y resultados posibles que se podrían obtener; asimismo, la autoridad administrativa se somete al ordenamiento jurídico vigente y no puede actuar arbitrariamente, en tal sentido, la autoridad administrativa no puede variar irrazonable e inmotivadamente la interpretación de las normas aplicables.
La aplicación del principio de predictibilidad no es una novedad para el procedimiento registral; así, una muestra clara de ello está prevista en el artículo 33 subliteral a.1 del RGRP, el cual señala que si un registrador conoce un título que previamente haya sido liquidado u observado por otro registrador no podrá formular nuevas observaciones a los documentos ya calificados, esto con la finalidad de evitar que sobre la misma documentación existan pronunciamientos disímiles.
Seguidamente, en el sub literal b.2 se establece que esta expectativa de seguridad está presente en las resoluciones de la segunda instancia registral, pues si una Sala del Tribunal Registral conoce en vía de apelación un título con las mismas características de otro anterior resuelto por la misma sala u otra, aquella deberá sujetarse al criterio ya establecido.
De esta manera, el principio de predictibilidad se constituye en “[..] una garantía para el administrado, garantía en el sentido que la Administración Pública no va a emitir resoluciones para casos similares, con diferentes criterios, ya que ello puede significar una situación arbitraria para él” (Resolución N° 3450-2023-Sunarp-TR del 11 de agosto del 2023, fundamento 4). “La predecibilidad de las conductas (en especial, las de los poderes públicos) frente a los supuestos previamente determinados por el Derecho, es la garantía que informa a todo el ordenamiento jurídico y que consolida la interdicción de la arbitrariedad” (Expediente N° 0016-2002-AI/TC del 30 de abril del 2003, fundamento 3).
No obstante, en determinadas situaciones la predictibilidad no puede superponerse a la base fundamental de la calificación registral, que es la evaluación de la legalidad de los títulos que son ingresados en los Registros Públicos. Por eso, el artículo 33 literal c) del RGRP también incorpora ciertas excepciones a dicho principio, como es, entre otras, si el documento presentado no cumple con algún requisito expresa y taxativamente exigido por normas legales aplicables al acto o derecho cuya inscripción se solicita. En situaciones así, la falta de un requisito esencial para la inscripción no impide formular una nueva denegatoria, aunque dicho defecto no haya sido observado con anterioridad.
Según lo expuesto, hay que resaltar que es significativo que el principio de predictibilidad cuente con reconocimiento expreso en el RGRP; sin embargo, no es menos cierto que su aplicación ha venido siendo un asunto de constante interés por parte de las instancias registrales, de esta forma, es posible sostener que la modificación normativa se dirige a fortalecer la predictibilidad de las decisiones emitidas en el procedimiento registral, con el objeto de salvaguardar las expectativas de igualdad en el trato que un ciudadano espera recibir cuando solicita la inscripción de sus actos y derechos.
[1] Estos cambios rigen desde el 1 de agosto de 2025.
[2] Morón Urbina, Juan Carlos, Comentarios a la L2 y del Procedimiento Administrativo General, 11° edición, Lima: Gaceta Jurídica, 2015, p. 96.
