La donación de bienes inmuebles: marco legal

07/07/2025 09:07 Según el artículo 1621 del Código Civil (CC), la donación constituye un contrato mediante el cual se transfiere la propiedad de un bien (del donante a favor del donatario), sin contraprestación, a título gratuito. Conforme al artículo 1625 del CC, la donación de bienes inmuebles debe hacerse mediante escritura pública, bajo sanción de nulidad, debiendo cumplir ciertas reglas este instrumento notarial, tal como lo dispone el citado artículo: (I) indicar individualmente el inmueble o inmuebles donados; (II) su valor real; (III) así como precisar las “cargas” que ha de satisfacer el donatario, entendidas estas como condiciones u obligaciones, siendo estas “el núcleo del negocio jurídico (Contrato de donación)”, según Casación 3667 -2015-LIMA.

Miguel Cavero Velaochaga

Abogado. Director de Inmobilex

Al respecto, el Tribunal Registral ha determinado que “el valor real del inmueble es un elemento de validez de la donación cuya inobservancia acarrea la nulidad de este acto jurídico. En consecuencia, la falta de valorización del predio objeto de donación resulta ser un defecto insubsanable que afecta la validez del acto jurídico” (Resolución N° 2025 -2021-SUNARP-TR).

La donación tendrá límites, según reglas del artículo 1629 del CC. Por ejemplo, una persona en vida solamente podrá disponer de la totalidad de sus inmuebles a título oneroso y todo acto de disposición a título gratuito, sea mediante donación o por anticipo de legítima, deberá referirse únicamente al tercio de libre disponibilidad, para no perjudicar a sus herederos forzosos. Ahora bien, será nulo tal acto respecto al exceso y no al total de la donación, pero ello solamente podrá determinarse a la muerte del donante (Casación N°2642-2006-Lima). Es posible que un heredero forzoso argumente tener derechos expectaticios sobre el inmueble que será objeto de donación. En tal caso, podría demandar la nulidad de dicho acto jurídico (Casación N° 2870-2007-Cajamarca).

La donación puede ser objeto de revocación, según lo establece el artículo 1637 del CC. La revocación será válida si se encuentra fundada en alguna de las causales de indignidad para suceder y desheredación. Al respecto, se debe precisar que: (I) la facultad de revocar la donación caduca a los seis meses desde que sobrevino alguna de las causales previstas en dicho artículo; y (II) para que la revocación produzca efectos el donante deberá comunicarla al donatario o a sus herederos, dentro de los sesenta días de producida, tal como lo dispone el artículo 1640 del Código Civil.