En la actualidad existe el cuestionamiento sobre qué sistema registral sería el ideal para implementarlo en una sociedad donde se prima la maximización de la riqueza, por ende, se busca una circulación agilizada de los bienes, en palabras del profesor Gastón Fernández (1994) “la mejor regulación jurídica a la transmisión de la propiedad inmobiliaria debe responder a exigencias económicas y sociales que broten de la propia realidad que se pretende normar” (p. 151), es así que el sistema que se adopte debe responder a las necesidades que susciten de los individuos que integran la sociedad, por ello, es conveniente evaluar el sistema ideal de transferencia de propiedad inmobiliaria en el Perú contemporáneo, por un lado se presenta la inscripción declarativa y por otro lado, la inscripción constitutiva, ambas serán desarrollados a continuación.
La inscripción declarativa consiste en que, con el mero consenso de las partes, es decir, al realizar el contrato de compraventa, el comprador adquiere el título de propietario –de hecho–, incluso si es que aún no se ha hecho la tradición o traslado del bien, lo cual se conoce como la traditio ficta.
Este sistema registral es el actual aplicado en el Perú, lo cual se encuentra respaldado por el artículo 949° del Código Civil. Con ello, podemos entender que, como mencioné líneas arriba, con el solo hecho de realizar el contrato, quien lo compra ya es propietario, por ende, posee los derechos reales sobre el inmueble, así como los cuatro atributos señalados en el artículo 923° del mismo cuerpo normativo, la facultad de usar, disfrutar, disponer y reivindicar.
Entonces, el derecho real surge con prescindencia de la inscripción, por lo que esta solo tendrá el efecto de eliminar los obstáculos para que pueda producirse la plena efectividad del derecho transmitido y así el principio de oponibilidad será eficaz.
Todo sistema postulado tiene sus matices y el sistema consensual no es un caso excepcional, por lo que los problemas que se presentan en él están relacionados con varios compradores o doble venta y la no inscripción diligente.
Inscripción constitutiva
Es la que ofrece una mayor garantía jurídica, ella consiste en que recién a partir de la inscripción en Registros Públicos del inmueble, es que te haces propietario de él y, por consiguiente, adquieres los derechos reales del mismo, contrario a lo que sucede con el sistema consensual. Asimismo, en él versa el principio de oponibilidad que tiene todo propietario sobre su inmueble, principio que no puede ofrecer el otro sistema previa a su inscripción, puesto que al ser una inscripción facultativa, la obligación solo constaría en enajenar el inmueble, mas no garantiza ostentar el derecho de propiedad, es decir, el deudor se obliga a entregar el inmueble al acreedor; empero, puede continuar su venta porque el propietario legítimo sigue siendo el que era deudor, situación que analizamos líneas arriba.
El sistema constitutivo permite tener mayor certeza del titular del bien, en virtud del registro y el principio de publicidad podemos conocer a ciencia cierta quién es el dueño, así evitar la doble venta o concurso de acreedores, porque al tener carácter constitutivo, la transferencia del bien sería un acto simbólico, porque recién se vuelve propietario con la inscripción.
Además, este sistema no sería contrario al ideal de maximización de la riqueza inmobiliaria de nuestros tiempos, debido que, al proyectar seguridad jurídica, las personas se verían en la confianza de realizar más operaciones de enajenación de bienes, igualmente, se tendrían que inscribir la modificación, constitución o extinción de cualquier derecho real sobre el bien, por lo que ello también sería de público conocimiento.
Además, permitiría al Estado contar con una base de datos valiosa sobre los inmuebles, para ello, propongo implementar, en conjunto con los Registros Públicos, un catastro, para poder tener el inventario gráfico de la propiedad inmueble lo cual proporciona su individualización, ambas figuras configurarían una labor eficiente y garantista para con todos los sujetos que intervienen en la actividad registral.
Conclusión
En definitiva, tras haber analizado ambos sistemas, considero que el constitutivo es el que cumple con mayores criterios de idoneidad para ser implementado en el Perú, porque –aunque gran parte de la academia no esté de acuerdo y que lo califiquen como mero formalismo y acto contrario a la autonomía privada al no ser suficiente el propio contrato, sino tener que perfeccionarlo con la inscripción registral–, permite la fluidez de la compraventa, por ende, la maximización de riqueza, así como brinda seguridad jurídica e inmobiliaria sobre todo por nuestra idiosincrasia en el que el peruano peca de habilidoso para el engaño y la estafa; asimismo, para la eficaz implementación de este sistema se requiere la modificación de ciertos artículos del Código Civil, uno de ellos, el 949°. Finalmente, cierro con la reflexión del juez Sánchez López (2016): “La importancia de los servicios inscriptorios y de publicidad que ofrecen los Registros Públicos en la organización y desarrollo económicos del país es innegable” (p. 350).
Referencias
*América Noticias (30 de junio de 2024). “Hermanos son acusados de estafa inmobiliaria”. América TV. Recuperado el 26 de septiembre de 2024. https://www.americatv.com.pe/noticias/actualidad/hermanos-son-acusado-estafa-inmobiliaria-n493774
*Fernández Cruz, G. (1994). “La obligación de enajenar y el sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el Perú”. THEMIS, núm. 30 p. 149-173. https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/themis/article/view/11410/11927
*Sánchez López, L. (2016). “Registro de la propiedad inmueble: La seguridad jurídica del actual sistema registral peruano en la inscripción facultativa”. Revista Oficial Del Poder Judicial, 8(10), 339-358. https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/190cbc8042eff5ef8b03bfd49215945d/13.+REGISTRO+DE+LA+PROPIEDAD+INMUEBLE.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=190cbc8042eff5ef8b03bfd49215945d
