Derecho
Periodista
pbuendia@editoraperu.com.pe
El experto explicó que el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, conocido como “propiedad horizontal”, se regula actualmente por la Ley N° 27157 y su reglamento, pues todavía no entra en vigor la nueva Ley de Propiedad Horizontal (Decreto Legislativo N° 1568).
Características
En la ley, detalló, existe el predio matriz sujeto al citado régimen, que puede ser un edificio de vivienda o de oficinas, un condominio urbano, de campo o de playa o una quinta, caracterizado porque cuentan con las zonas de dominio común o “zonas comunes”.
“La manera de saber si cualquiera de los tipos de inmuebles mencionados se encuentra sujeto a ese régimen de propiedad, es revisando su partida registral, conocida como ‘la partida registral del predio matriz’ sujeto a propiedad horizontal”, señaló el director de Inmobilex.
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En el régimen, indicó, existen también las llamadas unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, que pueden ser los departamentos, los estacionamientos o los depósitos y que tienen su partida registral propia, conocida como “partida registral de independización”. “Los propietarios de unidades inmobiliarias ejercen su derecho en su predio, pero también en las zonas comunes”, aseveró.
El especialista dijo que en la partida registral del predio matriz el constructor inscribe el reglamento interno que regula la convivencia, entendida como las reglas de conducta que cumplirán los ocupantes en relación con las zonas comunes que conforman el predio matriz, pero principalmente en su unidad de dominio exclusivo, pues, debido a las dimensiones de esta, los sonidos, olores, obras, humos y otros, inevitablemente, impactan en los vecinos colindantes y de otros pisos, anotó.
“Los promotores inmobiliarios deben mejorar las estrategias posventa para que las personas que adquieren una unidad inmobiliaria de dominio exclusivo conozcan el texto íntegro del reglamento interno, ya que este contiene sus derechos, pero también sus deberes”, declaró al Diario Oficial El Peruano.
Incluso, refirió, los equipos posventa, acompañados de abogados y técnicos, deberían absolver en sesiones de capacitación con los nuevos propietarios todas las dudas acerca de la aplicación de ese instrumento legal, “con el fin de prevenir conflictos de convivencia generados por las conductas de propietarios que nacen de su ‘interpretación unilateral’ y, a veces, antojadiza de este documento”.
Unidad
Cavero manifestó que el reglamento interno menciona las características físicas del predio matriz y de las unidades exclusivas, pero uno de los datos más importantes es que detalla el uso permitido que debe darle su propietario a su unidad de dominio exclusivo.
“Si es un edificio para fines habitacionales, un departamento no se podrá utilizar con fines comerciales, como prestar servicios de podología, cosmetología, por decir algunos. Igualmente, si es de oficinas, la persona no podrá habitar en esta, colocando su cocina o implementando un dormitorio, etcétera”, recalcó.
En un edificio para fines de vivienda, aclaró, el mal uso no se acaba solicitando una licencia, pues la utilización se regula en el reglamento interno, cuyas características físicas coinciden con la declaratoria de fábrica del edificio u otro sujeto al régimen.
“Por lo tanto, no se trata solo de sacar una licencia sin que los propietarios, en sesión con votación de mayoría calificada, tengan que aprobar la modificatoria de la declaratoria y, por ende, del uso de vivienda a comercio, lo cual estará sujeto a la aprobación municipal, además de inscribir en registros públicos esos cambios”, advirtió.
Cavero recordó que hoy existen los “edificios mixtos” en los que las unidades exclusivas de los primeros pisos o aquellas con acceso directo o independiente a la calle están cambiando su uso de vivienda a comercio o los nuevos edificios tienen esa característica en el primer piso y partir del segundo es vivienda.
“En cualquier caso, el uso de la propiedad inmueble de dominio exclusivo (departamentos, estacionamientos o depósitos), debe ser compatible con lo que señala el reglamento interno. Ante el incumplimiento, se recurrirá a la municipalidad para que, en aplicación del artículo 88 de la Ley Orgánica de Municipalidades, regule el uso, multe, etcétera”, recalcó.
A la par, afirmó, la junta de propietarios, representada por su presidente con mandato inscrito, deberá evaluar las acciones en la vía civil y/o penal que corresponda, siempre con la asesoría de un abogado.
Responsabilidades
El reglamento interno incluirá, obligatoriamente, la determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva.
En este aspecto, señalará sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros); así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles.
El reglamento de la Ley N° 27157 señala que el documento establecerá también los derechos y obligaciones de los propietarios; así como las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
Además, comprenderá los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso; la relación de los servicios comunes; y los porcentajes de participación que correspondan a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los dueños o el propietario promotor.
Se sumarán los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.
También el régimen de la junta de propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere, entre otros.
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